Việc lập dự toán chi phí xây dựng chính xác không chỉ là bước chuẩn bị tài chính đơn thuần mà còn là nền tảng quyết định đến tiến độ, chất lượng công trình và sự an tâm của bạn trong suốt quá trình thi công. Hiện nay trên thị trường có 2 cách tính chi phí xây nhà phổ biến, gồm: dự toán theo m², bóc tách khối lượng chi tiết bằng Excel. Mỗi phương pháp đều có những lợi thế riêng. Hãy cùng theo dõi nội dung tiếp theo để Xây dựng Nhất Tín hướng dẫn chi tiết từng bước.
Tóm tắt nội dung
- 1 Cách 1: Dự tính theo m2 (Ước tính nhanh)
- 2 Cách 2: Bóc tách khối lượng chi tiết bằng Excel (Chính xác nhất)
- 3 So sánh ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp
- 4 Vì sao gia chủ cần dự toán chi phí xây nhà chính xác trước khi thi công?
- 5 Các yếu tố “Vô hình” có thể thay đổi chi phí xây nhà của bạn
- 6 Những sai lầm thường gặp khi gia chủ tự tính chi phí xây nhà
- 7 Cách tiết kiệm và kiểm soát chi phí xây nhà mà vẫn đảm bảo chất lượng
- 8 Lợi ích khi lựa chọn Nhất Tín để dự toán và thi công nhà ở
Cách 1: Dự tính theo m2 (Ước tính nhanh)
Đây là phương pháp được khá nhiều người áp dụng vì tính tiện lợi và dễ hình dung. Về cơ bản, bạn chỉ cần xác định được hai yếu tố then chốt: Tổng diện tích xây dựng và Đơn giá xây dựng trên 1m2. Nắm vững cách tính hai đại lượng này, bạn có thể tự mình ước tính chi phí cho ngôi nhà tương lai một cách tương đối chính xác. Các bước thự hiện như sau:
Bước 1: Xác định tổng diện tích theo hệ số quy đổi
“Tổng diện tích xây dựng” không phải là diện tích đất hay diện tích sàn sử dụng. Nó là tổng diện tích của tất cả các hạng mục công trình (móng, tầng, mái, sân…) được quy đổi theo một hệ số tính diện tích xây dựng riêng. Mỗi hạng mục có mức độ hao phí vật tư và nhân công khác nhau, do đó cần được quy đổi về một đơn vị chung để tính toán.
Tuy nhiên, gia chủ cần lưu ý là các hệ số này không được tiêu chuẩn hóa trong toàn ngành xây dựng. Chúng có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào phương pháp phân bổ chi phí nhân công và vật tư của mỗi nhà thầu qua các giai đoạn thi công. Dưới đây là bảng tổng hợp các hệ số quy đổi phổ biến nhất hiện nay, được tổng hợp từ nhiều nguồn uy tín để mang lại cái nhìn toàn diện nhất. Đây cũng chính là bảng hệ số được Xây dựng Nhất Tín sử dụng hiện nay.
|
Khu vực thi công |
Hệ số % diện tích |
| Móng đơn (nền đất cứng, quy mô 1 – 2,5 tầng) | 25% – 35% |
| Móng băng 1 phương (Nền đất cứng, quy mô 1 – 5 tầng) | 50% |
| Móng băng 2 phương (nền đất cứng, quy mô 1 – 5,5 tầng) | 65% – 70% |
| Móng đài cọc/ khoan nhồi | 40% – 50% (Tùy theo tải trọng và ép tương ứng với tải trọng) |
| Móng bè (phụ thuộc diện tích và thực tế xây dựng | Liên hệ nhận báo giá chi tiết |
| Hầm (sâu 1,2m – 1,5m so với cốt vỉa hè) | 130% – 150% |
| Hầm (sâu 1,5m – 1,8m so với cốt vỉa hè) | 150% – 170% |
| Hầm (sâu 1,8m – 2m so với cốt vỉa hè) | 170% – 200% |
| Hầm (sâu 2,2m – 2,5m so với cốt vỉa hè) | 250% |
| Diện tích phần thân nhà (các lầu, tầng tum, lửng, sân thượng, ban công) | 100% |
| Mái tôn | 20% – 30% |
| Mái bê tông | 40% – 50% |
| Mái ngói kèo thép | 50% – 60% |
| Mái bê tông kèo thép | 70% – 80% |
| Sân thượng | 50% – 55% |
| Sân thượng (có sê nô, đà lam) | 65% – 75% |
Bước 2: Xác định đơn giá xây dựng theo m2
Sau khi đã có tổng diện tích xây dựng, bước tiếp theo là xác định đơn giá. Đơn giá này không cố định mà phụ thuộc lớn vào chất lượng vật tư, độ phức tạp của kiến trúc và uy tín của nhà thầu. Dưới đây là các khoảng xây dựng trọn gói (Chìa khóa trao tay) tham khảo cho năm nay:
- Gói cơ bản (vật tư phổ thông): 4.800.000 vnđ/m2 – 5.400.000 vnđ/m2.
- Gói khá (vật tư tốt): 5.000.000 vnđ/m2– 5.800.000 vnđ/m2.
- Gói cao cấp (vật tư cao cấp): 5.600.000 vnđ/m2 – 7.050.000 vnđ/m2.
- Gói xây thô và nhân công hoàn thiện: 3.450.000 – 4.200.000 VNĐ/m2.
Để xem chi tiết từng loại hình, mời Quý khách tham khảo bài viết: Báo giá xây dựng trọn gói chi tiết từng loại hình.
Nếu quý bạn đọc muốn hiểu rõ hơn cách áp dụng công thức và các hệ số trên, hãy cùng xem một ví dụ thực tế dưới đây của Nhất Tín.
Bước 3: Tính chi phí xây nhà theo công thức
Công thức tính:
Tổng chi phí = Đơn giá (vnđ/m2) × Tổng diện tích xây dựng
Tham khảo ví dụ minh họa dự tính chi phí thi công nhà 2 tầng 100m2 theo diện tích
Giả định mẫu minh họa:
- Loại nhà: Nhà ở 2 tầng mái ngói.
- Diện tích sàn mỗi tầng: 100 m².
- Ban công: 6 m² (ban công 5×1,2m).
- Loại móng: móng cọc (tạm tính hệ số 40% so với diện tích sàn).
- Mái: mái ngói (tạm tính hệ số 60%).
- Đơn giá tham khảo: Xây trọn gói 5.300.000 đ/m2.
Bước 1: Tính diện tích xây dựng quy đổi theo hệ số thực tế
- Diện tích sàn (2 tầng) = 2 × 100 = 200 m².
- Diện tích móng (40%) = 40% × 100 = 40 m².
- Diện tích mái (60%) = 60% × 100 = 60 m².
- Diện tích ban công (100%) = 100% x 6 = 6 m².
=> Tổng diện tích tính giá = 200 + 40 + 60 + 6 = 306 m².
Bước 2: Tính chi phí xây nhà trọn gói
- Chi phí trọn gói = 5.300.000 x 306 = 1.621.800.000 đ
Bước 3: Dự phòng phát sinh
Để đảm bảo kế hoạch tài chính luôn chủ động, gia chủ nên dự phòng thêm khoảng 2–5% cho các chi phí phát sinh và biến động vật tư. Giả sử chọn mức 5% trên tổng chi phí trọn gói, ta sẽ có kết quả như sau:
=> Chi phí dự phòng = 5% x 1.621.800.000 = 81.090.000 đ
Vậy, tổng chi phí trọn gói cho mẫu nhà 2 tầng mái ngói gia chủ cần chuẩn bị khoảng 1.702.890.000 đ.
Lưu ý: Các con số trên để minh họa — kết quả thực tế sẽ thay đổi theo: loại móng thực tế, cấp độ hoàn thiện, vật liệu cụ thể, điều kiện thi công (ngõ rộng/nhỏ), chi phí vận chuyển, và khu vực thi công. Để có dự toán chính xác đến 99%, cần diện tích công năng…. + thiết kế sơ bộ. Nếu bạn muốn biết con số chính xác cho ngôi nhà của mình, hãy liên hệ kỹ sư Xây Dựng Nhất Tín qua hotline/Zalo 0988607705 – đội ngũ sẽ tính toán chi tiết và gửi bảng dự toán miễn phí, giúp bạn kiểm soát chi phí ngay từ bước đầu.
Ngoài ra, gia chủ có thể sử dụng bảng tính giá trực tuyến trên website của Xây dựng Nhất Tín.
Cách 2: Bóc tách khối lượng chi tiết bằng Excel (Chính xác nhất)
Nếu phương pháp tính theo m2 giúp bạn ước lượng nhanh, thì đây là bước dự toán chuyên sâu dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết và độ chính xác gần như tuyệt đối – lên đến 99%. Cách này được đội ngũ kỹ sư Nhất Tín thực hiện hoàn toàn miễn phí, dành riêng cho những gia chủ mong muốn kiểm soát chi phí tới từng viên gạch, mét dây điện và lớp sơn hoàn thiện. Liên hệ trực tiếp Nhất Tín để nhận file Excel tính chi phí xây nhà chính xác nhất!
Quy trình 4 bước thực hiện:
- Gửi yêu cầu sơ bộ diện tích công năng hoặc bản vẽ đã có qua hotline hoặc Zalo 0988607705 – chỉ cần mô tả ngắn về diện tích, số tầng, công năng và phong cách mong muốn.
- Kỹ sư Nhất Tín tư vấn trực tiếp, trao đổi cụ thể về cách bố trí công năng, vật liệu, phong cách thiết kế và ngân sách dự kiến hoặc khảo sát trực tiếp để lên ý tưởng thiết kế cũng như trao đổi cùng gia chủ.
- Cuối cùng, đội ngũ kỹ sư lập bảng dự toán chi tiết bằng Excel – Gồm: Tính toán từng hạng mục, xác định khối lượng vật tư, tính đơn giá cho từng hạng mục, tổng hợp lại toàn bộ chi phí và gửi lại miễn phí cho gia chủ.
- Xong bước 3, gia chủ có thể yêu cầu điều chỉnh tùy theo nhu cầu và ngân sách thực tế của mình.
Điểm cần lưu ý là phương pháp này cần thời gian và và sự tương tác từ khách hàng nhiều, thường khoảng 1–2 ngày làm việc. Vì thế, nó phù hợp nhất với những gia chủ tham khảo ý tưởng và nhu cầu xây dựng trong thời gian xây dựng luôn từ 1- 3 tháng để tránh vật tư trượt giá.
So sánh ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp
| Tiêu chí | Sử dụng bảng dự toán của Nhất Tín | Dự tính chi phí xây dựng theo m2 | Bóc tách khối lượng chi tiết bằng Excel |
| Bản chất | Sử dụng hệ thống tính toán của Nhất Tín để ước tính con số thực tế. | Ước tính chi phí dựa trên tổng diện tích xây dựng (đã quy đổi hệ số) nhân với một đơn giá chung. | Phân tích chi tiết bản vẽ kỹ thuật để bóc tách khối lượng từng loại vật tư và đơn giá cụ thể cho từng hạng mục. |
| Độ chính xác | Độ chính xác lên đến 80% – 90%. | Tương đối khoảng 90 – 95%. | Chính xác 99%, gần như tuyệt đối, thể hiện chi phí thực tế. |
| Ưu điểm | Nhanh, tiện lợi và dễ thực hiện. | Nhanh chóng, đơn giản, dễ hiểu ngay cả với người không có chuyên môn cũng có thể thực hiện. | Minh bạch, chi tiết, kiểm soát chặt chẽ từng khoản chi, KHÔNG phát sinh chi phí. |
| Nhược điểm | Kết quả chỉ mang tính tham khảo tương đối, độ sai số cao so với thực tế. | Chỉ mang tính ước lượng. Có độ sai số nhất định do chưa có bản vẽ thiết kế chi tiết và chưa khảo sát thực tế. | Tốn nhiều thời gian hơn 1 chút vì cách tính này yêu cầu phải có chuyên môn cao và biết nhu cầu sử dụng, công năng chi tiết. |
| Khi nào cần áp dụng | Phù hợp khi gia chủ muốn ước lượng sơ bộ mà chưa muốn liên hệ trực tiếp. | Phù hợp cho những gia chủ cần ước tính ngân sách sơ bộ, chưa đi vào thực tế. | Cần thiết khi gia chủ đi vào thi công thực tế, cần con số chính xác và ký kết hợp đồng minh bạch. |
Vì sao gia chủ cần dự toán chi phí xây nhà chính xác trước khi thi công?
Trong xây dựng, dự toán chi phí không phải là một lựa chọn mà là một bước đi chiến lược mang tính quyết định. Đây là công đoạn nền tảng đảm bảo dự án diễn ra suôn sẻ, đúng tiến độ và không bị gián đoạn vì những rủi ro tài chính không lường trước. Việc dự toán chi phí ngay từ đầu mang lại những lợi ích thiết thực sau:
- Chủ động dòng tiền: Giúp gia chủ lập kế hoạch ngân sách một cách khoa học, đảm bảo có đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình mà không bị gián đoạn hay phải vay mượn ngoài dự kiến.
- Dễ dàng so sánh và lựa chọn nhà thầu: Một bản dự toán sơ bộ cung cấp cơ sở rõ ràng để bạn so sánh các báo giá từ nhiều nhà thầu khác nhau. Từ đó, bạn có thể đưa ra lựa chọn sáng suốt về một đối tác uy tín với mức chi phí hợp lý nhất.
- Tránh phát sinh chi phí ngoài ý muốn: Khi mọi hạng mục từ móng, thân, mái cho đến vật tư hoàn thiện đều được tính toán kỹ lưỡng, bạn có thể hạn chế tối đa các chi phí phát sinh không lường trước – một trong những rủi ro lớn nhất trong xây dựng.
- Đảm bảo chất lượng công trình: Đơn giá xây dựng thường phản ánh trực tiếp chất lượng vật liệu và tay nghề thi công. Việc dự toán giúp bạn cân đối giữa ngân sách và chất lượng mong muốn, đảm bảo công trình hoàn thành không chỉ đẹp mà còn bền vững theo thời gian.
- Tối ưu kế hoạch thi công: Việc dự toán giúp bạn sắp xếp tiến độ thông minh, chọn vật liệu phù hợp và đảm bảo công trình vận hành trơn tru từ khâu móng đến khi bàn giao.
Với những lợi ích chiến lược này, việc nắm vững các phương pháp dự tính trở thành bước đi đầu tiên và quan trọng nhất. Hãy cùng tìm hiểu hai cách tính chi phí phổ biến nhất trong ngành xây dựng hiện nay.
Các yếu tố “Vô hình” có thể thay đổi chi phí xây nhà của bạn
Một bản dự toán chỉ thực sự hoàn hảo khi lường trước được những yếu tố ‘động’ có thể tác động trực tiếp đến ngân sách. Dưới đây là những biến số quan trọng mà một kiến trúc sư và nhà thầu kinh nghiệm luôn xem xét kỹ lưỡng:
- Vị trí và điều kiện thi công: Nhà trong hẻm nhỏ, đường vào chật hẹp sẽ làm tăng chi phí vận chuyển vật tư và nhân công so với nhà mặt tiền rộng rãi.
- Địa chất nền đất: Nền đất yếu, sụt lún đòi hỏi phải gia cố móng phức tạp và tốn kém hơn (ví dụ: ép cọc sâu, làm móng bè).
- Quy mô công trình: Thông thường, các công trình có tổng diện tích xây dựng càng lớn thì đơn giá trên mỗi m2 có xu hướng càng giảm do tối ưu được chi phí quản lý và vật tư.
- Phong cách kiến trúc: Một ngôi nhà phong cách tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn, chi tiết trang trí phức tạp sẽ có chi phí nhân công và vật tư hoàn thiện cao hơn đáng kể so với một ngôi nhà phong cách hiện đại, tối giản.
- Thời điểm xây dựng: Giá các loại vật liệu xây dựng chính như sắt, thép, xi măng, cát… luôn biến động theo thị trường. Xây dựng vào mùa mưa cũng có thể làm tăng chi phí và kéo dài thời gian thi công.
- Chất lượng vật tư hoàn thiện: Đây là yếu tố tạo ra sự chênh lệch chi phí lớn nhất. Việc lựa chọn giữa gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, hệ thống đèn… từ các thương hiệu và phân khúc khác nhau có thể làm tổng chi phí chênh lệch hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.
- Số lượng mặt tiền: Nhà có 2, 3 mặt tiền sẽ tốn chi phí hoàn thiện mặt ngoài nhiều hơn, làm tăng đơn giá khoảng 200.000đ – 300.000đ/m².
- Đơn vị thi công: Một nhà thầu uy tín, báo giá minh bạch, thi công đúng cam kết sẽ giúp bạn tối ưu ngân sách mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình.
>> Xem chi tiết tại: Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng
Những sai lầm thường gặp khi gia chủ tự tính chi phí xây nhà
Việc tự tính toán chi phí xây dựng có thể giúp gia chủ chủ động hơn về tài chính. Nhưng nếu thiếu kinh nghiệm và không rõ cách tính, gia chủ rất dễ gặp phải những sai lầm dẫn đến đội vốn hoặc thi công không như mong muốn. Dưới đây là những lỗi phổ biến nhất:
- Bỏ sót các hạng mục nhỏ nhưng quan trọng: Nhiều người chỉ tính phần khung, tường, mái mà quên mất chi phí điện nước, chống thấm, lan can, sân vườn hay tiểu cảnh. Những khoản này cộng lại có thể chiếm đến 10–15% tổng chi phí.
- Ước lượng sai diện tích sàn hoặc hệ số xây dựng: Không áp dụng bảng hệ số diện tích khiến việc nhân đơn giá/m² bị sai lệch đáng kể — đặc biệt ở các khu vực như ban công, mái che, tầng tum hoặc tầng hầm.
- Không tính đến chi phí phát sinh và biến động giá vật tư: Giá vật liệu xây dựng thường thay đổi theo thời điểm. Nếu không dự trù thêm 2-5% dự phòng, ngân sách sẽ dễ bị vượt mức.
- Chọn đơn giá không phù hợp với loại hình nhà: Nhà phố, biệt thự hay nhà cấp 4 thường có đơn giá rất khác nhau. Sử dụng đơn giá trung bình chung dễ dẫn đến ước tính sai lệch hàng trăm triệu đồng.
- Không có bản vẽ thiết kế hoặc không tham khảo ý kiến kỹ sư: Việc tính toán “ước chừng” theo cảm tính thường bỏ qua yếu tố kỹ thuật quan trọng như kết cấu móng, độ dốc mái, hay hệ thống điện nước — khiến bản dự toán thiếu chính xác.
>> Xem thêm: Một số loại chi phí có thể phát sinh khi xây nhà mà gia chủ cần biết
Cách tiết kiệm và kiểm soát chi phí xây nhà mà vẫn đảm bảo chất lượng
Tiết kiệm chi phí không có nghĩa là cắt giảm chất lượng. Nếu biết cách lên kế hoạch và lựa chọn hợp lý, bạn hoàn toàn có thể xây được ngôi nhà bền đẹp, tối ưu ngân sách mà vẫn đảm bảo thẩm mỹ và công năng. Dưới đây là một số lưu ý bạn cần quan tâm:
- Lên kế hoạch tài chính rõ ràng ngay từ đầu.
- Lựa chọn thiết kế phù hợp nhu cầu sinh hoạt thực tế của gia đình.
- Chọn vật liệu có độ bền tốt, giá hợp lý.
- Thuê bên thầu kiểm soát từ A-Z nếu không có kinh nghiệm chuyên môn.
- Luôn cập nhật tiến độ thi công, kiểm tra vật liệu và khối lượng nghiệm thu.
Một lời khuyên quan trọng từ các chuyên gia là hãy luôn dành ra một quỹ dự phòng phát sinh (khoảng 2 – 5% tổng chi phí). Khoản ngân sách này sẽ là “phao cứu sinh” giúp bạn xử lý những vấn đề không lường trước một cách nhẹ nhàng và an tâm.
>> Tham khảo: Kinh nghiệm xây nhà trọn gói không phải ai cũng biết
Lợi ích khi lựa chọn Nhất Tín để dự toán và thi công nhà ở
Chọn đúng đơn vị thi công là yếu tố quyết định để ngôi nhà của bạn vừa đẹp – bền – tiết kiệm. Với hơn 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, Xây Dựng Nhất Tín mang đến cho khách hàng giải pháp toàn diện từ dự toán đến thi công, giúp mọi gia chủ yên tâm tuyệt đối. Chúng tôi cam kết:
- Dự toán miễn phí – Chính xác 99%.
- Báo giá minh bạch, không chi phí ẩn và không phát sinh.
- Thi công chuẩn kỹ thuật, bảo hành dài hạn.
- Tư vấn thiết kế & vật liệu tối ưu ngân sách.
- Hỗ trợ xuyên suốt 24/7 – Đồng hành cùng gia chủ mọi lúc mọi nơi.
Việc nắm vững cách tính chi phí xây nhà trọn gói sẽ biến một nhiệm vụ tưởng chừng phức tạp trở thành một quy trình có thể kiểm soát được. Dù bạn chọn phương pháp ước tính nhanh theo m² hay lập dự toán chi tiết bằng Excel, sự chuẩn bị kỹ lưỡng luôn là chìa khóa để xây dựng một ngôi nhà vững chắc mà không bị áp lực tài chính đè nặng. Nếu bạn đang cần bảng dự toán xây nhà chi tiết và miễn phí, hãy liên hệ Xây Dựng Nhất Tín qua hotline/Zalo 0988607705 để được hỗ trợ nhanh chóng.
> Có thể bạn quan tâm: Cách tính tiền xây nhà phần thô
KS Tran Thang (Xaydungnhattin.com)
