Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 tại Xây dựng Nhất Tín hiện dao động từ 3.300.000 – 4.150.000 VNĐ/m², áp dụng cho các công trình nhà phố và biệt thự tại TP.HCM cùng các tỉnh lân cận. Mức giá này được xây dựng dựa trên kinh nghiệm thi công thực tế, đảm bảo cân bằng giữa chất lượng kết cấu và chi phí hợp lý cho gia chủ. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính chi phí xây dựng phần thô, bảng đơn giá chi tiết năm 2026 và những thông tin quan trọng liên quan đến dịch vụ xây nhà phần thô, từ đó giúp gia chủ chủ động lên kế hoạch xây dựng tổ ấm một cách hiệu quả.
Tóm tắt nội dung
- 1 Tại sao gói xây thô vẫn là lựa chọn được nhiều gia chủ ưu tiên năm 2026?
- 2 Bảng báo giá xây nhà phần thô chi tiết năm 2026 theo loại hình công trình
- 3 Báo giá xây thô theo khu vực
- 4 Chính sách ưu đãi đặc thù cho chủ đầu tư khi sử dụng dịch vụ xây dựng phần thô tại Nhất Tín
- 5 Gói dịch vụ xây dựng phần thô bao gồm những gì?
- 6 Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô nhà ở
- 7 Hướng dẫn tính chi phí phần thô và tổng diện tích xây dựng theo hệ số quy đổi chuẩn 2026
- 8 Mẫu dự toán chi phí xây dựng phần thô thực tế cho gia đình chị Mai do Xây dựng Nhất Tín thực hiện
- 9 Danh mục công việc khi thi công phần thô
- 10 Danh mục vật tư thô tiêu chuẩn mà Xây dựng Nhất Tín sử dụng cho các công trình
- 11 Tiêu chuẩn kỹ thuật thi công phần thô tại Nhất Tín
- 12 Xây dựng Nhất Tín – Chuyên cung cấp dịch vụ xây thô tại 34 tỉnh thành trên toàn quốc
- 13 Lên hệ nhận báo giá xây nhà phần thô miễn phí
- 14 Các câu hỏi thường gặp (FAQ)
- 14.1 Đơn giá xây dựng phần thô đã bao gồm chi phí ép cọc chưa?
- 14.2 Nên sử dụng bê tông tươi hay bê tông trộn tay?
- 14.3 Có nên đổ bê tông cốt thép nền tầng trệt không?
- 14.4 Thời gian bảo hành phần thô là bao lâu?
- 14.5 Xây nhà phần thô có bao gồm nhân công sơn nước và lát gạch không?
- 14.6 Đơn giá xây thô đã bao gồm chi phí lắp đặt thang máy chưa?
Tại sao gói xây thô vẫn là lựa chọn được nhiều gia chủ ưu tiên năm 2026?
Mặc dù dịch vụ xây nhà trọn gói đang ngày càng phổ biến nhờ sự tiện lợi, nhưng tại Xây Dựng Nhất Tín, chúng tôi ghi nhận gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện vẫn là lựa chọn ưu tiên của rất nhiều gia chủ. Phương án này giúp công trình đảm bảo kết cấu bền vững từ phần thô, đồng thời cho phép gia chủ chủ động lựa chọn vật tư hoàn thiện và cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu và thẩm mỹ riêng.
Tuy nhiên, nhiều gia chủ vẫn băn khoăn: mức giá xây nhà phần thô có gì khác biệt so với xây nhà trọn gói? Trên thực tế, hai hình thức này có phạm vi công việc và cách tính chi phí khác nhau. Để giúp gia chủ dễ dàng dự trù ngân sách, dưới đây là bảng báo giá xây dựng phần thô năm 2026 chi tiết theo từng loại công trình.
Bảng báo giá xây nhà phần thô chi tiết năm 2026 theo loại hình công trình
| Loại hình công trình | Đơn giá (vnđ/m2) |
| Nhà phố Hiện Đại (1 mặt tiền) | 3.300.000 – 3.600.000 |
| Nhà phố Hiện Đại (2 mặt tiền) | 3.400.000 – 3.850.000 |
| Nhà phố Tân cổ điển / Cổ điển (1 mặt tiền) | 3.500.000 – 3.850.000 |
| Nhà phố Tân cổ điển / Cổ điển (2 mặt tiền) | 3.600.000 – 4.000.000 |
| Nhà mái Thái / Mái Nhật (1 mặt tiền) | 3.400.000 – 3.800.000 |
| Nhà mái Thái / Mái Nhật (2 – 3 mặt tiền) | 3.450.000 – 4.150.000 |
| Biệt thự Hiện Đại | 3.500.000 – 3.750.000 |
| Biệt thự Tân Cổ Điển/ Kiểu Pháp (1 mặt tiền) | 3.750.000 – 4.150.000 |
| Biệt thự Tân Cổ Điển/ Kiểu Pháp (2 – 3 mặt tiền) | 3.950.000 – 4.450.000 |
| Nhà cấp 4 | 2.650.000 – 3.350.000 |
| Nhà xưởng / Nhà kho Tiền chế | 2.550.000 – 3.000.000 |
| Nhà trọ cho thuê | 3.150.000 – 3.650.000 |
| Căn hộ dịch vụ/ Chung cư mini | 3.150.000 – 3.650.000 |
| Khách sạn/Hotel/ Văn phòng | 3.250.000 – 3.750.000 |
Lưu ý: Đơn giá trên chưa bao gồm VAT và áp dụng cho các công trình có tổng diện tích sàn trên 250m². Đối với các công trình có diện tích nhỏ hơn 250m2 hoặc nằm trong hẻm nhỏ dưới 3m, đơn giá có thể tăng thêm khoảng 200.000 đ/m2 – 300.000 đ/m2 do chi phí thi công và vận chuyển vật tư. Cụ thể:
- Nhà phố (Tổng diện tích >250m²): 3.300.000 đ/m2 – 4.000.000 đ/m2.
- Nhà phố (Tổng diện tích <250m²/ Công trình hẻm nhỏ hơn 3m): 3.500.000 đ/m2 – 4.300.000 đ/m2.
Đăng ký nhận báo giá CHÍNH XÁC
“Tại Nhất Tín, chúng tôi không chỉ xây thô, chúng tôi XÂY DỰNG NIỀM TIN!”
>> Hãy xem video khách hàng nhận xét về dịch vụ thi công xây dựng xây thô của Nhất Tín dưới đây:
Báo giá xây thô theo khu vực
Trên thực tế, đơn giá xây dựng phần thô có sự chênh lệch nhẹ giữa các khu vực do chi phí nhân công, vật liệu và điều kiện thi công khác nhau.
- Tại TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai và các tỉnh phía Nam lân cận, đơn giá xây thô dao động từ 3.300.000 – 4.150.000 VNĐ/m² đối với các gói tiêu chuẩn. Với những công trình yêu cầu nâng cấp vật tư hoặc tiêu chuẩn thi công cao hơn, mức giá có thể dao động khoảng 3.550.000 – 4.400.000 VNĐ/m².
- Tại Hà Nội và các tỉnh khu vực phía Bắc, đơn giá xây dựng phần thô nhìn chung khá tương đương, thường nằm trong khoảng 3.250.000 – 4.300.000 VNĐ/m², tùy theo quy mô công trình và điều kiện thi công thực tế.
Lưu ý: Báo giá chưa bao gồm chi phí ép cọc, khoan cọc nhồi và vật tư phần hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh). Các hạng mục này sẽ được tính toán riêng và trao đổi cụ thể giữa gia chủ và nhà thầu dựa trên nhu cầu thực tế của công trình.
Chính sách ưu đãi đặc thù cho chủ đầu tư khi sử dụng dịch vụ xây dựng phần thô tại Nhất Tín
Nhằm hỗ trợ tối đa cho khách hàng, Xây dựng Nhất Tín áp dụng các chính sách khuyến mãi hấp dẫn khi ký hợp đồng thi công phần thô trong năm 2026:
- Miễn phí 100% chi phí thiết kế kiến trúc, kết cấu: Áp dụng cho toàn bộ hợp đồng xây dựng phần thô.
- Miễn phí xin giấy phép xây dựng: Dành riêng cho các hợp đồng có giá trị trên 750.000.000 đ.
- Hỗ trợ hồ sơ hoàn công: Tư vấn và cung cấp đầy đủ chứng từ cần thiết để gia chủ thực hiện thủ tục pháp lý sau khi bàn giao.
- Ngoài ra, khách hàng còn có thể nhận được các PHẦN QUÀ tân gia HẤP DẪN như đồ gia dụng, tivi, tủ lạnh, máy lọc nước,… khi đăng ký sử dụng dịch vụ xây thô của chúng tôi từ bài viết này.
> Xem chi tiết chương trình khuyến mãi tại: Chương trình khuyến mãi: Xây nhà – Sửa nhà | Tiết kiệm 30% chi phí
Gói dịch vụ xây dựng phần thô bao gồm những gì?
| Chi phí xây thô cơ bản | |
| Hạng mục | Chi phí |
| Chi phí thiết kế kiến trúc, kết cấu 2D, 3D mặt tiền | 100.000 vnđ/m2 – 150.000 vnđ/m2 tùy thuộc vào diện tích xây dựng thực tế. (Ưu đãi 50%-100% khi ký hợp đồng xây thô tại Nhất Tín). |
| Chi phí xin phép xây dựng | 6.000.000 vnđ/m2 – 20.000.000 vnđ/m2 (tùy thuộc chi phí tại từng địa phương). Nhà thầu hỗ trợ tùy theo quy mô. |
| Chi phí thi công thô (gồm vật liệu thô, nhân công xây thô và nhân công hoàn thiện) | 2.550.000 vnđ/m2 – 4.150.000 vnđ/m2 (tùy thuộc vào loại hình xây dựng cụ thể như: nhà cấp 4, nhà phố, biệt thự, nhà trọ, nhà hàng,…) |
| Một số chi phí khác có thể có | |
| Chi phí tháo dỡ công trình cũ (nếu có) | 5.000.000 vnđ – 20.000.000 vnđ. |
| Chi phí ép cọc khi thi công móng cọc |
|
| Chi phí san lấp mặt bằng (nếu có) | 170.000 vnđ/m3 – 300.000 vnđ/m3 |
Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô nhà ở
- Vị trí thi công: Nếu hẻm nhỏ dưới 3m, hẻm sâu, khiến xe tải 5m3 chở vật tư không vào được, đơn giá sẽ tăng thêm từ 5% – 10% do chi phí vận chuyển thủ công.
- Quy mô diện tích: Đơn giá xây thô được nêu phía trên áp dụng với công trình với diện tích 1 sàn từ 50m2 trở lên và có tổng diện tích > 250 m2. Nếu diện tích sàn nhỏ từ 20 – 40m2/ tầng, đơn giá có thể chênh 100.000 vnđ/m2 – 300.000 vnđ/m2.
- Biến động thị trường vật liệu xây dựng: Giá vật liệu xây dựng có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Dự báo trong năm 2026, giá cát và đá có thể tăng khoảng 15 – 20%, trong khi gạch xây tăng mạnh đến 40 – 45% do nguồn nguyên liệu tự nhiên ngày càng khan hiếm.
- Số mặt tiền: Nhà có 2-3 mặt tiền sẽ phát sinh chi phí nhân công và vật tư trang trí ngoại thất, đơn giá thường tăng 200.000 đ/m2 – 300.000 đ/m2.
- Hạng mục Thang máy: Chi phí xây hố PIT, giếng thang và buồng máy thường dao động từ 12.000.000 vnđ – 15.000.000 vnđ trên mỗi điểm dừng.
- Điều kiện địa chất: Tại những khu vực có nền đất yếu, công trình cần ép cọc bê tông (200×200 hoặc 250×250) hoặc khoan cọc nhồi để đảm bảo độ ổn định. Chi phí này thường được tính riêng ngoài đơn giá xây dựng phần thô theo m².
Hướng dẫn tính chi phí phần thô và tổng diện tích xây dựng theo hệ số quy đổi chuẩn 2026
Công thức chi phí xây thô nhà ở theo m2
Công thức tính:
Chi phí xây nhà phần thô = Diện tích xây dựng x Đơn giá xây thô m2
Hệ số tính diện tích xây dựng tham khảo năm 2026:
| Hạng mục | Hệ số tính diện tích |
| Phần móng (móng đơn, móng cọc, móng băng, móng bè) | 25% – 70% |
| Thân nhà (các tầng lầu, lửng, tum, ban công) | 100% |
| Hầm (độ sâu từ 1,2m – 2,5m) | 130% – 250% |
| Sân thượng (không mái che, có mái che) | 55% – 80% |
| Ô giếng trời/ thông tầng (Tùy diện tích) | 50% – 100% |
| Mái nhà (mái tôn, mái bê tông, mái ngói kèo thép, mái bê tông kèo thép) | 20% – 90% |
Để hiểu rõ hơn mời bạn đọc tham khảo bài viết sau: Cách tính giá xây nhà phần thô theo m2 mới nhất | Hướng dẫn chi tiết, đơn giản
Ví dụ tính toán ngân sách thi công phần thô nhà 2 tầng cho gia đình chị My ở TPHCM
Ví dụ thực tế: Tính chi phí phần thô nhà 2 tầng có diện tích sàn 100m2, mái bằng bê tông, sử dụng móng cọc với đơn giá phần thô là 3.300.000 đ/m2. Các bước tính toán cụ thể như sau:
- Diện tích móng cọc tính 40% = 100 x 40% = 40m2.
- Đổ bê tông nền nếu làm 10% = 100 x 10% = 10m2
- Diện tích tầng 1 + tầng 2 tính 100% = 2 x 100 x 100% = 200m2.
- Ban công tính 100% = 2 x 5 x 100% = 10m2
- Diện tích mái btct tính 40% = 100 x 40% = 40m2.
=> Tổng diện tích xây dựng phần thô là: 40 + 10 + 200 + 10 + 40 = 300m2.
=> Với đơn giá thi công phần thô là 3.300.000 đ/m2, chi phí phần thô dự kiến cho mẫu nhà 2 tầng 100m2 là 3.300.000 x 300m2 = 999.000.000 đ.
Mẫu dự toán chi phí xây dựng phần thô thực tế cho gia đình chị Mai do Xây dựng Nhất Tín thực hiện
Dưới đây là mẫu dự toán chi phí xây dựng phần thô nhà 3 tầng cho gia đình chị Mai tại TPHCM của đội ngũ Nhất Tín, mời quý khách hàng tham khảo thêm:
- Quy mô xây dựng: 1 trệt 2 lầu có các công năng cơ bản bao gồm: sân nhà, ban công, tum thang và sân thượng trước và sau.
- Kích thước 6mx10m, diện tích sàn 60m2.
- Tổng diện tích xây dựng phần thô là 266,8m2.
- Gói vật liệu khá với đơn giá là 3.300.000 vnđ/m2 và có tổng chi phí thô là 880.275.000 vnđ.
Danh mục công việc khi thi công phần thô
>> Mọi thông tin chi tiết Quý khách hàng có thể tham khảo bài viết sau: Xây nhà phần thô là gì? Những thông tin cơ bản cần nắm
Trách nhiệm vật tư và nhân công giữa gia chủ và nhà thầu:
- Trong hình thức xây nhà phần thô, nhà thầu sẽ cung cấp toàn bộ vật tư phần thô và nhân công thi công (bao gồm cả nhân công phần thô và phần hoàn thiện).
- Trong khi đó, gia chủ sẽ trực tiếp lựa chọn và cung cấp các vật tư hoàn thiện theo nhu cầu sử dụng và ngân sách của mình.
Danh mục vật tư thô tiêu chuẩn mà Xây dựng Nhất Tín sử dụng cho các công trình
- Sắt thép: Việt Nhật hoặc Pomina mác thép CB300, CB400.
- Xi măng: Insee (Sao Mai) cho công tác xây tô; Hà Tiên cho đổ bê tông dầm sàn.
- Gạch: Gạch Tuynel Bình Dương từ các thương hiệu Tám Quỳnh, Thành Tâm, Phước An.
- Cát/Đá: Cát vàng hạt lớn đổ bê tông; Đá xanh Biên Hòa (1x2cm) sạch tạp chất.
- Điện nước: Dây điện Cadivi; Ống cấp thoát nước nhựa Bình Minh (loại dày); Ống chịu nhiệt PPR.
Tiêu chuẩn kỹ thuật thi công phần thô tại Nhất Tín
Nhằm đảm bảo chất lượng kết cấu và độ bền lâu dài cho công trình, Xây dựng Nhất Tín áp dụng hệ thống 20 tiêu chuẩn thi công phần thô trong toàn bộ quá trình xây dựng, tiêu biểu như:
- Sử dụng cục kê bê tông chuyên dụng: Đảm bảo lớp bảo vệ cốt thép đúng tiêu chuẩn, hạn chế rỉ sét thép sàn.
- Gia cố 3 lớp gạch đinh: Áp dụng tại chân tường bao và khu vực hầm tự hoại để tăng khả năng chống thấm và chịu lực.
- Đóng lưới mắt cáo tại vị trí đi điện nước: Hạn chế nứt chân chim sau khi tô trát.
- Thử nước chống thấm 24–48 giờ: Kiểm tra chống thấm sàn vệ sinh và sân thượng trước khi nghiệm thu.
Dưới đây là các tiêu chuẩn đầy đủ:
Xây dựng Nhất Tín – Chuyên cung cấp dịch vụ xây thô tại 34 tỉnh thành trên toàn quốc
Với hơn 13 năm kinh nghiệm, Nhất Tín tự hào là công ty xây nhà phần thô uy tín chuyên nghiệp với đa dạng loại hình gồm: nhà ở, nhà phố, biệt thự, nhà xưởng… tại các tỉnh thành trên toàn quốc. Phương châm “TẬN TÂM – TỈ MỈ – CHUYÊN NGHIỆP” cùng kinh nghiệm dày dặn và nguồn vật liệu chất lượng cao, Nhất Tín cam kết mang đến cho bạn:
- Dự toán phần thô và nhân công hoàn thiện chính xác, cạnh tranh, tiết kiệm.
- Giải pháp thi công tối ưu, công trình bền vững.
- Đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư CHUYÊN MÔN CAO, luôn tận tâm và nhiệt huyết
- Cam kết rõ ràng và hợp đồng xây thô MINH BẠCH.
- Cam kết chất lượng đạt chuẩn, kết cấu bền vững.
- Báo giá công khai, chi tiết và đầy đủ hạng mục.
Quy trình báo giá và thi công phần thô tại Nhất Tín
Hình ảnh thi công phần thô thực tế của Nhất Tín
Lên hệ nhận báo giá xây nhà phần thô miễn phí
Xây dựng Nhất Tín tập trung phục vụ khách hàng tại TPHCM và các tỉnh phía Nam với khả năng khảo sát và báo giá nhanh trong vòng 24h:
- VPGD TPHCM: 332/50, Phan Văn Trị, KP27, P. Bình Lợi Trung, TP.HCM.
- Chi nhánh Bình Dương: 57-N9, KDC Đất Mới, KP.Tân Phước, P. Dĩ An.
- Chi nhánh Long An: 29C, đường Bờ Đai, tổ 14, Ấp Phú Thành, xã Phước Lý, Tỉnh Long An.
- Chi nhánh Đồng Nai: Tổ 24C, Vườn dừa Phước Tân, Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai.
- Xưởng nội thất: 36N9, KDC Đất Mới, KP. Tân Phước, P. Dĩ An.
- Điện thoại: 0988607705
- Email: xaydungnhattin86@gmail.com
- Website: https://xaydungnhattin.com/
Các câu hỏi thường gặp (FAQ)
Đơn giá xây dựng phần thô đã bao gồm chi phí ép cọc chưa?
Chưa. Chi phí gia cố nền móng như ép cọc bê tông, cừ tràm hoặc khoan cọc nhồi sẽ được tính riêng dựa trên điều kiện địa chất thực tế của từng công trình.
Nên sử dụng bê tông tươi hay bê tông trộn tay?
Nên sử dụng bê tông tươi (bê tông thương phẩm như M250 – M300) vì có tỷ lệ cấp phối chính xác, chất lượng ổn định và giúp quá trình thi công nhanh, đồng đều hơn so với trộn thủ công.
Có nên đổ bê tông cốt thép nền tầng trệt không?
Rất nên. Nhất Tín khuyến khích gia cố bê tông nền trệt dày 10cm để chống sụt lún, ngăn ẩm mốc và tăng tính ổn định cho sàn nhà về lâu dài.
Thời gian bảo hành phần thô là bao lâu?
Thông thường, nhà thầu sẽ bảo hành kết cấu công trình khoảng 5 năm và bảo hành chống thấm, hệ thống điện nước âm tường từ 1 – 2 năm, tùy theo chính sách của từng đơn vị thi công.
Xây nhà phần thô có bao gồm nhân công sơn nước và lát gạch không?
Đã bao gồm. Gói xây thô của chúng tôi cung cấp toàn bộ vật tư thô và nhân công cho cả phần thô lẫn phần hoàn thiện (như ốp lát, sơn nước, lắp thiết bị điện nước).
Đơn giá xây thô đã bao gồm chi phí lắp đặt thang máy chưa?
Chưa. Khi công trình có thang máy gia đình, chi phí xử lý hố Pit, gia cố kết cấu và lắp đặt thiết bị thang máy sẽ được tính riêng ngoài đơn giá xây dựng phần thô.
Trên đây, Nhất Tín đã chia sẻ đầy đủ thông tin chi tiết về báo giá xây dựng phần thô cũng như dịch vụ thi công uy tín của chúng tôi. Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng và muốn tìm hiểu chi phí chính xác, hãy liên hệ ngay để được nhận bảng giá xây nhà phần thô MIỄN PHÍ cùng tư vấn giải pháp tối ưu cho ngôi nhà của bạn.
Tham khảo: Giá xây nhà phần thô TPHCM
Xaydungnhattin (xaydungnhattin.com)
Báo giá nhà quận Tân Phú, HCM. DT4×14,1m. Trệt 2 lầu, trum cầu thang phòng thờ. Tổng kinh phí.
dạ em cảm ơn anh, bên em có liên hệ anh qua mail ạ hoặc anh có thể liên hệ hotline bên em nhé ạ 0988607705