Bạn đang chuẩn bị xây nhà tại TP.HCM nhưng hoang mang trước “rừng” báo giá? Nơi thì 4,8 triệu/m², nơi lại hơn 7 triệu/m² – Vậy đâu là mức giá thật – đâu là chiêu “bẫy” chi phí phát sinh? Bài viết này của Xây dựng Nhất Tín sẽ giúp bạn bóc tách rõ từng phân khúc đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM, để bạn chọn đúng gói phù hợp mà không bị “hớ” một đồng nào. Đồng thời, chúng tôi sẽ chia sẻ thêm một số lưu ý quan trọng khi thi công tại khu vực này.
Tóm tắt nội dung
- 1 Báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM năm 2026 là bao nhiêu 1m2?
- 2 Hướng dẫn tính diện tích và cách dự tính ngân sách xây nhà tại Hồ Chí Minh chính xác
- 3 Kinh nghiệm khi lựa chọn vật tư: Đừng “tiết kiệm sai chỗ”
- 4 Quy trình thi công 9 bước – Giải pháp xây nhà chìa khóa trao tay an tâm
- 5 Quản trị rủi ro với tiêu chí chọn công ty xây nhà trọn gói uy tín TPHCM
- 6 Tại sao gia chủ nên chọn Xây dựng Nhất Tín thay vì đơn vị giá rẻ nhất?
- 7 Khi xây nhà với Nhất Tín, bạn không chỉ xây nhà – bạn nhận trọn gói đặc quyền
- 8 Hình ảnh dự án thi công thực tế của đội ngũ Nhất Tín tại HCM
- 9 Tham khảo thêm dịch vụ xây nhà tại các quận tại TPHCM của Xây dựng Nhất Tín
- 10 Câu hỏi thường gặp
Báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM năm 2026 là bao nhiêu 1m2?
Đơn giá xây nhà trọn gói tại TPHCM năm 2026 dao động từ 4.850.000đ/m² đến 7.000.000đ/m². Nghe thì có vẻ chỉ là một con số, nhưng phía sau gồm 3 phân khúc giá hoàn toàn khác nhau: Gói Trung bình (4,8 triệu/m² – 5,5 triệu/m²), Gói Khá (5,4 triệu/m2 – 6,5 triệu/m²) và Gói Cao cấp (6,5 triệu/m2 đến trên 7 triệu/m²). Đơn giá này đã bao gồm chi phí nhân công, vật tư thô và vật tư hoàn thiện với chìa khóa trao tay.
Nhưng cũng chính tại đây, nhiều gia chủ bắt đầu rơi vào “ma trận giá”. Bởi vì cùng là xây nhà, nhưng chi phí thực tế có thể chênh lệch hàng trăm triệu đồng, tùy thuộc vào các yếu tố sau:
- Loại hình công trình (nhà phố, biệt thự, căn hộ dịch vụ, nhà trọ…).
- Mục tiêu đầu tư (ở lâu dài hay khai thác kinh doanh sinh lời).
- Chủng loại vật tư và mức độ hoàn thiện mà chủ đầu tư lựa chọn.
- Đặc điểm thổ nhưỡng (nền đất). Ví dụ như khu vực quận 7, quận 8 có nền đất yếu sẽ ảnh hưởng đến chi phí nền móng.
Vậy cụ thể, mỗi loại công trình sẽ có mức giá biến động ra sao? Dưới đây là bảng đơn giá xây nhà Hồ Chí Minh chi tiết theo từng loại hình công trình và mục tiêu sử dụng tại Xây dựng Nhất Tín tổng hợp.
>> Tham khảo thêm: Báo giá xây nhà trọn gói tại Xây dựng Nhất Tín – Báo giá toàn quốc
Nhà ở dân dụng – Mục đích ở lâu dài
Không phải ngôi nhà nào cũng có cùng đơn giá. Chỉ riêng điều kiện quy mô, số mặt tiền hay hẻm nhỏ cũng đã tạo ra sự chênh lệch đáng kể. Cụ thể như sau:
| Loại hình | Đơn giá (VNĐ/m2) |
| Thi công nhà phố 1 mặt tiền (Điều kiện thuận lợi) | 4.850.000 – 5.900.000 |
| Thi công nhà phố 1 mặt tiền (Hẻm nhỏ) | 5.050.000 – 6.200.000 |
| Nhà phố 2 mặt tiền (Điều kiện thuận lợi) | 5.200.000 – 6.200.000 |
| Nhà phố 2 mặt tiền (Hẻm nhỏ) | 5.400.000 – 6.500.000 |
| Nhà cấp 4 | 4.750.000 – 5.900.000 |
| Biệt thự Hiện Đại | 5.400.000 – 6.550.000 |
| Biệt thự Tân Cổ Điển/ Cổ Điển | 5.650.000 – 6.900.000 |
| Biệt thự mái Thái, mái Nhật | 5.450.000 – 6.850.000 |
| Nhà có hầm/ bán hầm | 5.350.000 – 6.200.000 |
| Mẫu nhà khác (theo yêu cầu của gia chủ) | Liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ. |
>> Tham khảo chi tiết: Đơn giá xây dựng nhà phố
Công trình phục vụ mục đích kinh doanh, đầu tư
Với nhóm công trình khai thác cho thuê hoặc kinh doanh, đơn giá sẽ được tính toán theo mục tiêu tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo độ bền và công năng phù hợp. Cụ thể như sau:
| Loại hình | Đơn giá (VNĐ/m2) |
| Nhà trọ cho thuê | 4.700.000 – 5.900.000 |
| Tòa văn phòng, nhà hàng – quán ăn | 4.850.000 – 5.950.000 |
| Khách sạn, nhà nghỉ | 4.900.000 – 6.000.000 |
| Căn hộ dịch vụ/ chung cư mini | 4.750.000 – 6.000.000 |
| Resort, homestay | 4.750.000 – 6.000.000 |
| Nhà xưởng, nhà kho tiền chế | 3.050.000 – 5.000.000 |
Xem chi tiết: Giá xây dựng nhà trọ cho thuê trọn gói
Mẫu dự toán thi công trọn gói của gia đình anh Lữ tại phường Sài Gòn (Quận 1 cũ) – Với mức đầu tư Khá
Xây nhà giữa trung tâm TP.HCM chưa bao giờ là chuyện dễ, nhất là tại khu vực phường Sài Gòn với mặt bằng chật hẹp và yêu cầu thi công khắt khe. Vậy làm sao để vừa xây được một ngôi nhà vững chắc, vừa không vượt ngân sách? Đây cũng chính là điều mà gia đình anh Lữ luôn trăn trở.
Mẫu dự toán trọn gói của gia đình anh Lữ do Xây dựng Nhất Tín thực hiện là một ví dụ thực tế cho phương án đầu tư gói Khá, giúp gia chủ kiểm soát ngân sách mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình.
100% Miễn phí thiết kế kết cấu, 3D mặt tiền khi ký hợp đồng thi công trọn gói tại Nhất Tín.
Nhận ngay File Excel dự toán chi tiết xây nhà TPHCM
Lưu ý quan trọng mà nhiều gia chủ thường bỏ qua
Một biến số rất lớn ảnh hưởng đến đơn giá nhưng thường bị xem nhẹ chính là điều kiện thi công. Tại TP.HCM, nếu công trình nằm trong hẻm nhỏ dưới 2–3m, đơn giá xây dựng thường tăng thêm khoảng 3% – 5%. Lý do không chỉ là khó khăn trong di chuyển, mà nằm ở chi phí vận chuyển thủ công (xe ba gác, xe rùa) và việc không thể sử dụng xe bơm bê tông tươi, buộc phải trộn tay tại chỗ, làm tăng đáng kể định mức nhân công. Tất cả những yếu tố này đều làm chi phí thực tế cao hơn so với nhà xây ở khu vực có điều kiện thi công thuận lợi.
Hướng dẫn tính diện tích và cách dự tính ngân sách xây nhà tại Hồ Chí Minh chính xác
Tại TPHCM, mỗi quận huyện lại có những quy định khác nhau về mật độ xây dựng và lộ giới. Tuy nhiên, về mặt tính toán chi phí, hầu hết các nhà thầu uy tín đều áp dụng công thức tính chi phí theo m2 như sau:
Chi phí xây nhà HCM = Tổng m2 xây dựng x Đơn giá xây dựng (vnđ/m2)
Cụ thể cách tính như thế nào mời bạn đọc tham khảo nội dung tiếp theo.
Tính tổng diện tích xây dựng (m²)
Để không rơi vào ma trận báo giá, điều đầu tiên bạn cần hiểu rõ là cách tính tổng diện tích sàn thực tế (m²). Công thức cụ thể:
Tổng m2 xây dựng = Diện tích móng + Diện tích các sàn (trệt/ lầu) + Diện tích mái + Diện tích sân thượng + Diện tích khác (Hầm/ Tum/ Lửng/ Ban công)
Tuy nhiên, bạn có để ý không: cùng một diện tích, nhưng nơi thì báo chi phí móng rất thấp, nơi lại cao hơn hẳn? Sự khác biệt không chỉ nằm ở đơn giá, mà nằm ở hệ số tính diện tích xây dựng. Thực tế, những khu vực nền đất yếu như Quận 7 hay Nhà Bè buộc phải áp dụng giải pháp móng phức tạp hơn so với đất cứng ở Quận 12 hay Thủ Đức, kéo theo chi phí tăng lên đáng kể. Để hiểu rõ hơn, bạn có thể tham khảo các hệ số dưới đây.
- Phần móng: Móng đơn (25% – 35%), móng băng (50% – 70%), móng cọc (40% – 50%), móng bè (liên hệ tính thực tế).
- Tầng hầm: Hệ số tăng theo độ sâu, dao động từ 150% – 250% do chi phí cừ vây và đào đất.
- Các sàn (Tầng/ lầu), tầng tum, tầng lửng, ban công: Tính 100%
- Phần mái: Mái tôn (20% – 30%), mái BTCT (40% – 50%), mái ngói dán BTCT (70% – 90%), mái ngói kèo thép (50% – 60%).
- Sân thượng: Tính 55% – 80%.
Nhưng cũng chính vì những hệ số này, nhiều đơn vị đưa ra báo giá ban đầu rất “mềm”, rồi âm thầm nhân hệ số diện tích thật cao cho móng, mái, sân thượng… tạo ra cái gọi là “diện tích ảo”. Đến khi cộng tổng chi phí, con số bạn phải trả lại cao hơn rất nhiều so với mức giá tưởng chừng là rẻ ban đầu. Bài toán không nằm ở đơn giá rẻ hay đắt, mà nằm ở việc bạn có hiểu rõ từng con số đang được áp dụng trong bảng báo giá hay không.
Lời khuyên: Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu đưa ra tổng con số cuối cùng trên bản vẽ thiết kế sơ bộ, đừng chỉ so sánh đơn giá/m2.
Ví dụ thực tế: Tính toán chi phí cho nhà phố 100m2 tại TPHCM
Giả sử bạn xây nhà phố 5x20m (100m2 sàn), quy mô 1 trệt 2 lầu, có ban công đua ra 1m ở lầu 1 và lầu 2, móng cọc và mái BTCT:
- Móng cọc: 100m2 x 45% = 45m2.
- Trệt: 100m2 x 100% = 100m2.
- Lầu 1 + Lầu 2 (có ban công): (100m2 + 5m x 1m) x 2 x 100% = 210m2.
- Mái BTCT: 100m2 x 50% = 50m2.
=> Tổng diện tích tính phí: 45 + 100 + 210 + 50 = 405m2.
=> Chi phí dự kiến (Gói khá 5,3 triệu/m2): 405 x 5.300.000 = 2.146.500.000 Đồng.
Kinh nghiệm khi lựa chọn vật tư: Đừng “tiết kiệm sai chỗ”
Trong hơn 15 năm tư vấn xây dựng, Xây dựng Nhất Tín luôn nhấn mạnh với chủ đầu tư một nguyên tắc quan trọng: đừng bao giờ tiết kiệm sai chỗ đặc biệt là phần vật liệu thô.
- Vật liệu thô: Nên ưu tiên các thương hiệu uy tín như thép Việt Nhật, xi măng Insee, dây điện Cadivi. Vì sao? Với khí hậu nóng ẩm và độ ẩm cao đặc trưng của TP.HCM, các vật liệu này có độ ổn định tốt, hạn chế nứt vữa, chống rò rỉ điện và đảm bảo độ bền kết cấu lâu dài – điều mà các dòng vật tư trôi nổi khó đáp ứng.
>> Có thể bạn quan tâm: Giá xây dựng phần thô tại TPHCM
- Gói vật tư hoàn thiện thể nét đẹp bên ngoài của ngôi nhà, tùy thuộc vào mong muốn của gia chủ:
+ Phổ thông: Sơn Maxilite, thiết bị vệ sinh Inax, gạch Prime – phù hợp với ngân sách vừa phải nhưng vẫn đảm bảo công năng.
+ Cao cấp: Sơn Dulux hoặc Jotun, thiết bị vệ sinh Toto hoặc Kohler, gạch bóng kiếng toàn phần hoặc đá tự nhiên – hướng đến thẩm mỹ cao và độ bền vượt trội.
- Đối với nhà đầu tư, đây không còn là chi phí xây dựng, mà là chiến lược gia tăng giá trị tài sản lâu dài, giúp ngôi nhà giữ giá tốt hơn khi giao dịch trên thị trường.
Một lưu ý quan trọng về vật liệu mà gia chủ cần biết: Cùng là ống nhựa hay dây điện, nhưng giá loại 1 và loại 2 chênh nhau rất lớn. Nhiều nhà thầu chỉ ghi chung chung là “Ống nhựa Bình Minh” nhưng không ghi rõ độ dày, hay “Sơn Dulux” nhưng thực tế là dòng kinh tế giá rẻ thay vì dòng bóng cao cấp như gia chủ mong đợi. Điều này lâu dài sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ bền của công trình.
Quy trình thi công 9 bước – Giải pháp xây nhà chìa khóa trao tay an tâm
Một công ty xây nhà uy tín TPHCM phải tuân thủ lộ trình 9 bước nghiêm ngặt:
- Chuẩn bị mặt bằng, treo biển báo an toàn.
- Ép cọc (nếu có), tùy theo điều kiện địa chất thực tế của khu đất.
- Thi công móng và hệ thống thoát nước âm.
- Thi công khung xương (Cột, dầm, sàn).
- Xây tường và tô trát chuẩn phẳng.
- Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường (MEP).
- Công tác hoàn thiện (Ốp lát, trần thạch cao, sơn nước).
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh và nội thất.
- Nghiệm thu, vệ sinh công nghiệp và bàn giao.
Để gia chủ hoàn toàn yên tâm, tiêu chuẩn thi công của Xây dựng Nhất Tín hiện nay là giám sát kỹ thuật xuyên suốt 24/7, kết hợp báo cáo tiến độ hằng ngày qua camera công trường, giúp gia chủ dễ dàng theo dõi từng giai đoạn thi công dù đang ở bất kỳ đâu.
Quản trị rủi ro với tiêu chí chọn công ty xây nhà trọn gói uy tín TPHCM
Gia chủ nên lưu ý, bản báo giá rẻ nhất chưa chắc là bản báo giá tốt nhất. Bản báo giá tốt nhất là bản báo giá minh bạch về vật tư và rõ ràng về trách nhiệm bảo hành. Để tránh những “bẫy” chi phí thấp nhưng phát sinh cao, bạn cần đặc biệt quan tâm đến các yếu tố sau:
- Minh bạch hợp đồng: Phân định rõ chủng loại vật tư, lộ trình thanh toán theo hạng mục hoàn thành (tránh thanh toán theo thời gian).
- Chi phí ẩn: Tìm hiểu kỹ, thỏa thuận rõ với nhà thầu và dự phòng cho các phần không nằm trong đơn giá m2 như: ép cọc, thiết bị điện máy, tiểu cảnh và lệ phí hoàn công,…
- Chính sách bảo hành: Đây là thước đo uy tín rõ nhất. Đây là cam kết vàng về chất lượng mà bạn nên ưu tiên khi lựa chọn đối tác.
- Am hiểu địa lý, quy hoạch và đặc điểm khu vực TPHCM.
Tại sao gia chủ nên chọn Xây dựng Nhất Tín thay vì đơn vị giá rẻ nhất?
Chúng tôi không cam kết mang lại mức giá “rẻ nhất” TPHCM, nhưng chúng tôi cam kết một “Báo giá thực”:
- Với hơn 15 năm kinh nghiệm thi công tại TP.HCM, Nhất Tín không chỉ am hiểu quy hoạch địa phương mà còn trực tiếp hỗ trợ khách hàng làm việc với thanh tra xây dựng và khu dân cư xung quanh, giúp quá trình thi công diễn ra thuận lợi và đúng pháp lý.
- Không phát sinh dù chỉ 1 đồng (nếu không thay đổi thiết kế).
- Luôn đính kèm Phụ lục vật tư có mã số, chủng loại và hình ảnh minh họa rõ ràng. Chúng tôi sẵn sàng chịu phạt 200% nếu khách hàng phát hiện vật tư sai khác.
- Giám sát kỹ thuật 24/7 (Có camera trực tuyến cho chủ nhà xem từ xa).
- Bảo hành dài hạn 5 năm.
- Bảo trì thần tốc trong 24h kể từ khi nhận yêu cầu.
Nhận xét của gia chủ về dịch vụ của Xây dựng Nhất Tín:
Khi xây nhà với Nhất Tín, bạn không chỉ xây nhà – bạn nhận trọn gói đặc quyền
Chọn Xây dựng Nhất Tín, gia chủ không đơn thuần ký một hợp đồng thi công, mà đang mở khóa một loạt quyền lợi:
- Có đội ngũ kỹ sư làm cố vấn riêng 24/7 – từ lúc lên ý tưởng đến ngày bàn giao.
- Nhận trọn bộ bản vẽ thiết kế 0 đồng: kiến trúc, kết cấu, điện nước và phối cảnh 3D mặt tiền.
- Bảng chi phí “soi được từng đồng” – báo giá chi tiết từng hạng mục, không mập mờ, không chữ nhỏ.
- Nhất Tín lo luôn thủ tục pháp lý: hồ sơ và xin phép xây dựng (theo giá trị hợp đồng).
- Công trình có đội kỹ sư giám sát mỗi ngày – giám sát kỹ thuật xuyên suốt quá trình thi công.
Và phần thưởng khi bạn quyết định xây tổ ấm cùng Nhất Tín:
- Quà tân gia trị giá đến 15 triệu đồng theo quy mô công trình.
- Giảm ngay 10 triệu đồng cho hợp đồng trọn gói từ 1,25 tỷ đồng.
- Giảm ngay 5 triệu đồng cho hợp đồng xây thô từ 700 triệu đồng.
Với Nhất Tín, ưu đãi không chỉ là khuyến mãi – mà là cam kết đồng hành trọn hành trình xây nhà.
Hình ảnh dự án thi công thực tế của đội ngũ Nhất Tín tại HCM
Dự án xây trọn gói nhà 3 tầng ở Bình Tân
Xây văn phòng cho thuê trọn gói ở Hóc Môn
Các dự án xây dựng nhà chú Trinh trọn gói tại Thủ Đức
Dự án xây nhà Tân Cổ Điển cho gia đình anh Công ở Bến Nghé
Dự án xây dựng nhà phố Hiện Đại tại phường Tân Sơn Nhất
Tham khảo thêm dịch vụ xây nhà tại các quận tại TPHCM của Xây dựng Nhất Tín
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà năm 2026 tại TPHCM có cần xin phép không?
Theo Luật Xây dựng 2025, kể từ ngày 01/01/2026, nhà ở riêng lẻ tại TPHCM được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng ba điều kiện: Quy mô dưới 07 tầng; Tổng diện tích sàn dưới 500m² và nằm trong khu vực quy hoạch đặc thù, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc các khu vực thuộc diện “quy hoạch chức năng” riêng biệt của thành phố.
Dù thuộc diện miễn phép, bạn vẫn bắt buộc phải gửi thông báo khởi công đến UBND phường/xã trước 07 ngày. Việc lơ là thủ tục này có thể dẫn đến đình chỉ thi công khi thanh tra xây dựng kiểm tra mật độ và lộ giới.
Nhất Tín có hỗ trợ tư vấn và hướng dẫn thủ tục pháp lý xây dựng tại TP.HCM không?
Nhờ kinh nghiệm thực tế và am hiểu rõ các quy định về mật độ, lộ giới, Nhất Tín cam kết tư vấn trọn gói từ A–Z, đảm bảo công trình của khách hàng vừa đúng quy định vừa tối ưu công năng và chi phí.
- Về xin phép xây dựng: Nhất Tín đồng hành cùng khách hàng từ khâu tư vấn pháp lý, chuẩn bị hồ sơ đến thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại UBND Quận/Huyện. Khi ký hợp đồng thi công, khách hàng được miễn phí hồ sơ xin phép xây dựng và hỗ trợ 50% – 100% chi phí thủ tục, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí ngay từ bước đầu.
- Về thủ tục hoàn công: Nhất Tín đảm bảo thi công đúng thiết kế, đúng giấy phép xây dựng và đồng hành cùng khách hàng trong việc hoàn thiện hồ sơ, chứng từ và thủ tục hoàn công, giúp gia chủ yên tâm bàn giao và sử dụng công trình hợp pháp.
Xây nhà trọn gói có phát sinh chi phí không?
Nếu hợp đồng có bảng dự toán bóc tách chi tiết và gia chủ không thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, chi phí sẽ không phát sinh.
Thời gian xây nhà phố tại TPHCM mất bao lâu?
Thời gian thi công nhà phố từ 3–4 tầng dao động khoảng 4 đến 5,5 tháng, tùy thuộc vào điều kiện thời tiết và mặt bằng thi công thực tế. Khi ký kết hợp đồng với Xây dựng Nhất Tín, chúng tôi sẽ lập kế hoạch tiến độ chi tiết cho từng giai đoạn và cam kết thời gian hoàn thành cụ thể với gia chủ, đảm bảo công trình được triển khai đúng tiến độ và chất lượng đã thỏa thuận.
Việc xây dựng một ngôi nhà không còn là một bài toán chi phí phức tạp nếu bạn được trang bị đầy đủ thông tin. Bằng cách hiểu rõ các gói báo giá xây nhà trọn gói TPHCM, nắm vững cách tính chi phí xây nhà và dành thời gian lựa chọn một nhà thầu xây dựng uy tín TPHCM, bạn đã nắm trong tay ba chìa khóa vàng để hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước một cách hiệu quả và tiết kiệm. Liên hệ ngay hotline 0988 607 705 để nhận tư vấn báo giá MIỄN PHÍ.
>> Xem thêm: Giá xây nhà trọn gói tỉnh Bình Dương
KS Tran Thang (Xaydungnhattin.com)
